Estimados colegas inmobiliarios nos comunicaremos con Uds. de forma más fluida enviándoles noticias de información general para el sector.
Este informe contiene:
1- Acuerdo con el FMI.
2-CER:Por los créditos ya saldados ahora se deberá pagar más plata.
3- Panorama Semanal de EEUU - SECTOR INMOBILIARIO
4- Resultados de la 1ª quincena estival.
6.-Negocios y Desarrollos Inmobiliarios.-
7.- Hoteles.-
8.- Varios (el dólar en la construcción)
1.- AL FINAL HUBO FUMATA Y SE CERRO UN ACUERDO DE TRANSICION CON EL FMI
Luego de un año de arduas negociaciones y con numerosas contramarchas, las autoridades alcanzaron un entendimiento con el FMI. El convenio dispone la reprogramación de los vencimientos de aquí a fines de agosto con el organismo (U$D 6.600 M) y habilita la
postergación de pagos al BID y el BM (U$D 4.400 M). El formato del acuerdo
es el de un convenio de corto plazo, que debería servir de puente a un programa más comprensivo una vez que esté instalada la nueva administración surgida de las urnas.
FUENTE: Informe BAPRO para CIA.
2.- CER: POR LOS CREDITOS YA SALDADOS AHORA SE DEBERA PAGAR MAS PLATA
*Haber pagado la última cuota no significa que le crédito ya esté cancelado.
Es porque el Poder Ejecutivo vetó el descuento sobre el CER para ciertos
créditos. El recálculo genera nueva deuda.
Muchos deudores que cancelaron la última cuota de sus creditos el año pasado deberán volver al banco para seguir pagando. Para quienes se sabían desde el comienzo alcanzados por el CER, esto no es una novedad, porque estaba claro que sólo estaban realizando pagos a cuenta. Pero los deudores que daban por hecho que se les perdonaría el CER devengado hasta fines de septiembre -38%- se encuentran ahora con que el Ejecutivo vetó el artículo de la ley que lo disponía y quedan alcanzados por la mecánica general .En esta situación están quienes tenían deudas en el sistema bancario que no excedían los 100.000 dólares a comienzos del año pasado.
Según las disposiciones del Ministerio de Economía y del Banco Central , los créditos de las personas físicas alcanzados por el CER pagarán una tasa de interés del 3,5% si son hipotecarios o prendarios, o de 5% en el caso de los personales.
El efecto de esta fuerte caída de tasas frente a las que venían aplicando
los bancos permite a los deudores absorber sin necesidad de aumentar la
cuota que pagaban -parte del aumento del CER.
Pero para los créditos con pocas cuotas pendientes, el efecto de la baja de
la tasa de interés es mínimo y la capacidad de soportar ajustes en la
capital sin tener que elevar la cuota se agota rápidamente. En estos casos,
quienes fueron realizando pagos el año pasado, como no se les aumentó el
monto de las cuotas, en determinado momento empezaron a cancelar menos capital que el necesario para que la dueda no aumentara, y cada mes se iba acumulando un remanente.
Al cancelar la última cuota prevista y ante el silencio de los bancos,
muchos pensaron que el problema había terminado. Pero los bancos no tienen la cuenta cerrada. Según explican en las entidades, hasta que la ley no está publicada en le boletín Oficial y el Banco Central no informa a través de las comunicaciones que correspondan, ningún tema se da por concluido.
Aunque los bancos se resisten a decir cómo manejarán el tema y están a la
espera de que el Central dicte las pautas, es seguro que no absorberán ellos
el quebranto que implicaría no ajustar esos créditos por el CER, ya que el
Gobierno no les compensará la diferencia. Y un indicio es que los clientes
que reclamaron un certificado de que el crédito había sido cancelado no
pudieron obtenerlo.
En la Infografia puede verse la gran diferencia en la capacidad de absorción
de ajustes en el capital según el número de cuotas pendientes. Si suponemos una misma deuda de 10.000 pesos, quien tiene que saldarla en 10 cuotas tendrá una baja en la cuota de 3,7% si le reducen el interés de 12 a 3,5% Pero quien tenga que pagarla en 100 cuotas se beneficiará con una reducción del 27,3%. Esto significa que en el primer caso la reducción de la tasa de interés apenas soporta un ajuste por CER de 3,8% sin que sea necesario ajustar la cuota. En cambio, el que tenga 100 cuotas por delante puede soportar un 37% de suba (si se trabaja con porcentajes, para compensar una baja hace falta siempre una suba mayor).
Estas diferencias no implican que se esté tratando mejor a un crédito que
otro. En los dos casos pagan en la primera cuota 71 pesos menos por
intereses (de 100 pesos pasan a 29 ).
Es el mismo ahorro con respecto al capital adeudado, pero supone un
porcentaje muy diferente en relación al valor de la cuota, que es el que
refleja el esfuerzo que debe realizar la gente.
La brecha se agranda aún más por otro factor. Los intereses de los créditos
pagan IVA si no son para vivienda única. Así, el 21% sobre la reducción de $
71 de los intereses genera un nuevo ahorro:$15 más. De nuevo, es un monto
casi despreciable frente a una cuota de mil pesos, pero muy significativo si
apenas ronda los 100 pesos y amplía aún más la capacidad de los préstamos largos de absorber ajustes. En resumen, aunque el tratamiento es equitativo,
los efectos y la reacción que cabe esperar de los deudores son
extremadamente diferentes. A tal punto que los deudores a largo plazo con
CER arrancarían en condiciones iguales y hasta mejores que los que fueron
premiadoscon el CVS y la ventaja podría incluso mantenerse en el futuro,
porque es difícil imaginar que se pueda seguir ampliando mucho la brecha
entre salarios e inflación.
Las Pymes
Las empresas están en una situación similar a las personas. Y como tienen
predominantemente créditos cortos ya están preparadas para dar pelea. La
coordinadora de Actividades Mercantil Empresaria -CAME-instruyó a las
cámaras de todo el país para que reclamen a los legisladores de cada región
la insistencia con los dos tercios en el artículo vetado. Por el lado del
agro, los productores se ven afectados sobre todo por la compra de tractores
y maquinaria agrícola. CARBAP anunció que dirigirá su reclamo directamente al presidente de la Nación. Pero nada indica que la batalla será facíl de ganar.
Cómo pega el 13% en el CVS
Los créditos y alquileres que se ajustan por el coeficiente de Variación
Salarial (CVS) sufrirán un incremento a partir del mes de marzo, a raíz de la devolución del 13% del salario a los empleados públicos que rige desde enero.
Así lo confirmaron fuentes de Indec, que advirtieron sin embargo que el
aumento del CVS
o llegará al 4%, como se había especulado en un principio por la ponderación de los sueldos estatales en el índice. Extraoficialmente, los técnicos del organismo estiman que el impacto no pasará del 1,5%.
A diferencia del aumento para los trabajadores del sector privado, la
devolución para los estatales es
emunerativacon lo cual sí influirá en el
índice.
El CVS que confecciona el Indec asigna un peso de 29,91% al sector público.
Pero la devolución del descuento no repercutirá en un 4,3%, porcentaje que
surgiría de aplicar esa ponderación al reintegro salarial para los
estatales.
El director de Estadísticas Industriales del Indec, Jorge Souto, explicó a
la agecia oficial Télam que la ponderación de los sueldos públicos
nacionales es sólo una parte de lo asignado al sector público, e incluso no
todas las reparticiones aplicaron el descuento, como por ejemplo el caso del
Poder Judicial.
FUENTE: Clarín, 20 de Enero de 2003.
3.-Panorama Semanal de EE.UU
SECTOR INMOBILIARIO
Analizando particularmente el último de los indicadores mencionados, se
encuentra que el sector inmobiliario continúa constituyendo uno de los
pilares fundamentales de la performance económica de los EE.UU.
Las solicitudes de permisos para construcción de viviendas crecieron en
diciembre un 8,2% respecto del mes previo, alcanzando la cifra de 1.880.000
en términos anualizados.Por su parte, los inicios de construcción de
viviendas también mostraron un fuerte crecimiento en el mes considerado,
alcanzando a las 1.835.000 unidades (en términos anualizados), un 5% más que en noviembre. Por su parte, la cifra de este último fue revisada al alza,
ubicándose en 1.747.000 unidades.
Si bien estos datos una vez corregidos por factores estacionales pueden ser
menores, igualmente su tendencia alcista no se verá significativamente
alterada, así como tampoco sus efectos sobre el nivel de actividad tampoco.
FUENTE:Inversor Latino - Informe para CIA
4.- RESULTADOS DE LA PRIMERA QUINCENA ESTIVAL
EL MEJOR VERANO DE LOS ULTIMOS AÑOS.
Las cifras fueron, poco a poco, confirmando la presunción alentadora que
nuestros colegas tenían en la costa. La temporada estival del 2003, marca un récord en cuanto a sus resultados.
El promedio de reservas en balnearios, hoteles e inmuebles para estos días,
es superior al de los últimos años y de hecho, por lo menos, hace más de dos décadas que no se registraba una afluencia tan masiva de argentinos y
turistas en las nuestras playas.
La situación que da cuenta del éxito de esta temporada, se refleja en los
informes difundidos por el EMTUR (Ente Municipal de Turismo). En los últimos días de Diciembre y en las primeras semanas de Enero, las ciudades balnearias recibieron la llegada diaria de 218.243 personas, según la media establecida por las entidades oficiales.
Según la Secretaría de Turismo, la segunda quincena de Enero, que
históricamente es la más importante de la temporada en cuanto al movimiento y consumo turístico, ofrecerá este año cifras más que alentadoras, augurándose el mejor promedio de la temporada.
La confección de las estadísticas prevee el aumento progresivo de estas
cifras para los últimos días de Enero y el mes entrante.
El nivel de gasto diario por persona también creció, analizando el mismo
período del año pasado, cada turista gastó un 35% más de lo que invirtió en
su descanso vacacional durante la temporada anterior.
La Costa Atlántica es el destino por excelencia elegido por los turistas,
debido a su benignidad y a la cercanía del mar.
Trescientos veintiseis mil automóviles ingresaron a las ciudades balnearias
en las últimas semanas; en su mayoría pertenecientes a Capital Federal, Gran Buenos Aires y ciudades del interior del país como Córdoba, Rosario y Santa Fe. Según estos datos existen cerca de dos millones de personas de estas ciudades veraneando en nuestras costas.
Mar del Plata y Pinamar son los sitios que resultan más atrayentes en la
demanda turística. La Perla del Atlántico agotó su capacidad hotelera,
campings y departamentos. La afluencia masiva de veraneantes superó todas las expectativas y puede decirse que trabajó más de un 80% por encima de su promedio del año anterior. Por su parte la ciudad ofrece variedad en espectáculos y un dispositivo de seguridad nunca visto antes, a fin de brindar esparcimiento y protección Pinamar es la opción joven de la temporada; por sus playas y los paradores publicitarios favorece la concurrencia de otro tipo de público en sus balnearios . Su capacidad hotelera está trabajando un 78% más que en los años anteriorese incrementó cinco veces su afluencia turística en relación
del año anterior.
En el interior del país, Córdoba aceptó la llegada de tres millones de
turistas que, en lo que va del mes, visitaron la provincia. El centro de la
oferta es Villa Carlos Paz, que ya ocupó el 100% de sus plazas hoteleras en
la primera quincena y espera repetir y aún mejorar estos óptimos resultados
en lo que resta de la temporada. A sus ya tradicionales propuestas de
espectáculos, diversión, gastronomía y playas, ofrece en esta temporada
propuestas culturales, deportivas y de aventura.
Las inmobiliarias alquilaron tempranamente chalets, casas y departamentos;
dada la afluencia turística vigente pocos son los que se animan a llegar sin
tener determinado el sitio donde residirán. Se completaron primero las
reservas de cabañas, hoteles y casas de mejor calidad y luego el resto.
El turismo extranjero prevaleció en el interior del país, sobre todo en
provincias de la región cordillerana y en el sur patagónico, favorecido por
el esparcimiento y la práctica del turismo aventura.
FUENTE: Información recogida de Colegas Inmobiliarios de las distintas zonas turísticas.
NEGOCIOS y DESARROLLOS INMOBILIARIOS
Mercado Inmobiliario
-- Los especialistas inmobiliarios -Jones Lang Lasalle, Atis Real Pix, CB
Richard Ellis, Achával- coinciden en que la recuperación del mercado y de
los precios será lenta durante este año. Y no se dará en todos los sectores
por igual. Las propiedades residenciales para personas de alto poder
adquisitivo, p. ej., tienen precios estables (o incluso recuperaron hasta
5%, por la baja del dólar), mientras las de zonas periféricas podrían seguir
en baja. También seguiría la caída para los edificios de oficinas
corporativas, por la gran oferta, la alta vacancia y porque no hay demanda.
No ven ninguna razón para que los precios en dólares suban en el corto plazo
(Cronista, 27.1).
- Numerosos extranjeros -inversores que vienen a investigar o simples
turistas- encuentran valores atractivos y han concretado la compra de
unidades, como inversión de largo plazo. Particularmente interesantes son
los departamentos para alquilar a ejecutivos o funcionarios extranjeros en
Recoleta, Barrio Norte y Palermo (Nación, 25.1, Clasif.)
* La resolución 670 de Economía que estableció el mecanismo para adquirir
inmuebles con Boden 2012 será reglamentada en los próximos días. Se analiza la posibilidad de financiar no sólo hasta un total de aproximadamente
500.000 m2 que había previsto, sino extender la operatoria a obras de
infraestructura para desarrollos de vivienda colectiva. El monto fijado para
rescatar los bonos fue de $ 300 M. La reglamentación saldría en el corto
plazo con algunas otras modificaciones propuestas por la CAC, que fueron
aceptadas. P. ej. , no depositar el 100% de los bonos antes de que el
proyecto sea aprobado, sino 5% en garantía de la operación, y el resto en el
transcurso de 4 meses después aprobado el proyecto. Y que se gradualmente se puedan utilizar más fondos para este proyecto (Infobae, 21.1).
-- El sector de las fracciones industriales incrementó la actividad en el
último trimestre. El 35% de las últimas operaciones fueron ventas, y el 65%
alquileres, desde lotes hasta galpones o depósitos. En el Parque Industrial
La Plata (Ruta 2, km. 55) se vendieron algunos terrenos para diferentes Pyme y otras vinculadas con la logística. El valor del m2 fue de USD 5 dólares.
En las 59 Ha. del denominado CIR (en un predio de la ex Sevel sobre la ruta
2, km. 37, Berazategui) y ocuparon algunas fracciones para industrias
alimentarias. El valor del alquiler es de $ 3,80 pesos/m2. En el Parque
Industrial Pilar, también se sellaron algunos acuerdos como alquileres de
predios o galpones. Allí el valor del m2 en venta fue de USD 15 (Nación,
27.1, Clasif.).
-- Los permisos de obra nueva en la Ciudad de Buenos Aires presentados en
diciembre sumaron 37.237 m2 para multivivienda, 3.600 para monovivienda y
2.200 para comercio. Esta superficie es el récord del año. Los permisos para
ampliaciones totalizaron 5.000 m2 (Clarín, 27.1, Arq.).
-- En Rosario, una investigación sobre inversores arrojó que el 38%
prefiere comprar propiedades a cualquier otro tipo de inversión. El
instituto rosarino Cepea indicó que el momento actual es óptimo para
invertir en el sector. En Córdoba, un economista pronosticó que el sector
tendrá este año un crecimiento del 3,5 al 5% (Nación, 25.1, Clasif.).
·-- Town House publica un aviso destacado para los departamentos de su torre de Recoleta (ej.: 93 m2+cochera, USD 119.000). Altmann Construcciones anuncia la construcción al costo de exclusivos departamentos de 1 a 3 dormitorios en Belgrano (Nación, 25.1, págs. 7 y 11).
-- Pulte Homes ofrece esta semana sus casas de entrega inmediata desde USD 177.800 (276 m2 sobre lote de 720 m2) (Nación, 25.1, Clasif.). La firma
busca ejecutivos de ventas (Nación, 26.1).
· A pesar de que un reciente artículo -en el mismo diario- sostenía que ya
no quedaban lotes en los barrios privados, Clarín (25.1, Countries) publica
uno de sus habituales listados de las urbanizaciones que otorgan créditos
para comprar lotes y casas a construir (entre 5 y 120 cuotas mensuales, en
dólares y en pesos, algunas hasta el 100% del valor). También uno de las
urbanizaciones náuticas, con lotes desde $ 35.000.
-- La firma de indumentaria Stock Center alquiló la esquina de Cabildo y
Juramento, que ocupaba Tower Records. Instalará una ienda departamental
temática (Nación, 27.1, Clasif.).
HOTELES
-- El grupo El Rosario, que tiene inversiones en petróleo, campos y negocios
farmacéuticos, inició la construcción del nuevo hotel Hyatt, con 183
habitaciones, en el predio del Palacio Duhau, con una inversión de USD 65 M (USD 20 M en la compra del terreno al Exxel Group, 45 M para la construcción del edificio). La obra incluye el reciclaje de todas las habitaciones (Cronista, 21.1).
· El Palacio Duhau Park Hyatt abrirá en el 2005. La cadena explotará a
través de un contrato de concesión a 20 años. El grupo proyecta desarrollar
dos complejos más en el país. Serán establecimientos de lujo en el norte y
en el sur. También encara conversaciones para instalar también con Hyatt un
complejo en Italia, donde compraron una propiedad (Infobae, 21.1; Clarín,
24.1). Mendoza licita la concesión de la Hostería Puente del Inca. Requiere
una restauración y ampliación. Pliego: $ 3.000; apertura: 04.03
-- Mendoza licita la concesión de la Hostería Puente del Inca. Requiere una
restauración y ampliación. Pliego: $ 3.000; apertura: 04.03
VARIOS
-- La caída del dólar perjudica al sector de la construcción. Con un dólar a
$3,21, el incipiente boom de nuevas construcciones en countries y barrios
privados se complica. A mediados de 2002, el costo de la construcción que
durante la convertibilidad oscilaba en USD 600 por m2, pasó a costar USD 250 en promedio. La caída de la divisa en las últimas semanas lo encareció entre USD 50 y 60 (Ámbito, 21.1).
Agradecemos la colaboración de:
-Medios radiales y prensa escrita de distintas provincias.
-Informes Grupo BAPRO para la CIA.
-Informes El Inversor Latino de Uruguay para la CIA.
-Colegas Inmobiliarios de distintas zonas turísticas.
BOLETIN PRODUCIDO POR :
Secretaría de Medios y Secretaría Administrativa
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Cámara Inmobiliaria Argentina |
