Alquilar en la Capital Federal es más accesible. El fenómeno, según los operadores inmobiliarios, es consecuencia lógica de un reacomodamiento del mercado que se caracteriza por un fuerte aumento en la cantidad de unidades ofrecidas (contracara del auge que la construcción tuvo en la ciudad en los últimos años y el traspaso de unidades que se ofrecían a turistas al mercado convencional), cierta flexibilización en las condiciones de contratación y una marcada tendencia a la estabilidad en los precios que, si bien se ajustan, lo hacen por debajo de la tasa de inflación de la economía.

Aunque no hay cifras exactas, los agentes coinciden al estimar que la oferta de alquileres, que había crecido 45% en 2009 por la crisis, sigue ampliándose de manera muy sostenida. Néstor Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, adjudicó el fenómeno al progresivo traspaso al mercado locativo de unidades que originalmente se habían construido para su venta.

Alquilar en la Capital Federal es más accesible. El fenómeno, según los operadores inmobiliarios, es consecuencia lógica de un reacomodamiento del mercado que se caracteriza por un fuerte aumento en la cantidad de unidades ofrecidas (contracara del auge que la construcción tuvo en la ciudad en los últimos años y el traspaso de unidades que se ofrecían a turistas al mercado convencional), cierta flexibilización en las condiciones de contratación y una marcada tendencia a la estabilidad en los precios que, si bien se ajustan, lo hacen por debajo de la tasa de inflación de la economía.

Aunque no hay cifras exactas, los agentes coinciden al estimar que la oferta de alquileres, que había crecido 45% en 2009 por la crisis, sigue ampliándose de manera muy sostenida. Néstor Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, adjudicó el fenómeno al progresivo traspaso al mercado locativo de unidades que originalmente se habían construido para su venta.

De hecho, se estima que hay en oferta un número récord de inmuebles. El Centro de Investigaciones Inmobiliarias del Servicio de Ofertas Múltiples (SOM, un sistema creado en abril de 1982 y decano en el relevamiento de datos del mercado) tiene poco más de 25.000 unidades relevadas en el último trimestre, a partir de la publicación de avisos en los diarios Clarín y LA NACION. A esto hay que sumar unas 15.000 viviendas ofertadas en portales especializados de Internet (Zonaprop.com.ar y Argenprop.com.ar) y agregarle un 39%, según los últimos cálculos realizados, dice Armando Pepe, dueño de la firma homónima y presidente del SOM, en referencia a la parte del mercado que se mueve por los métodos más tradicionales (cartel de la inmobiliaria o simple aviso artesanal del locador).

Como en muchos casos la oferta se repite por distintos canales, los operadores estiman que son entre 40.000 y 45.000 las unidades en oferta, una cifra sin muchos precedentes para una plaza con casi un millón de viviendas.

Para el operador Miguel Altgelt, la oferta de inmuebles aumenta en general porque, ante la falta de otras opciones rentables de inversión o la incertidumbre que conllevan, la gente que puede pone su plata en ladrillos. Y lo siguen haciendo y volcando unidades al mercado de alquileres aunque la renta que obtienen sea ya muy baja (entre 3 y 4% anual), porque lo que buscan es un mix de inversión e ingreso seguro mensualizado. Hay que saber que el común de los propietarios de los inmuebles en la Capital tienen hasta 2 departamentos, apunta.

Efectos sobre el mercado

Lo concreto es que el sostenido nivel de la oferta comienza a tener efectos sobre el mercado. A saber:

● La mayor oferta acrecienta el remanente de viviendas que permanecen vacantes por más tiempo, lo que limita la actualización de los precios. Los propietarios, antes que bajar el precio de venta y desprenderse de algo que les costó tanto, prefieren volcar el inmueble al alquiler aunque tengan que discutir el precio, dice Walenten.

● Además, los precios de plaza tienden a achatarse. El ingreso de unidades nuevas a valores competitivos hace que muchos inquilinos comiencen a arbitrar. Hoy se encuentran departamentos de 2 ambientes nuevos a precios que son apenas 15% superiores a los de una unidad igual y usada, cuando, por lo general, los edificios nuevos tienen más comodidades. Eso está generando un desplazamiento de la demanda a este segmento en detrimento de los departamentos usados, advierte Pepe.

● La espiralización de las expensas está haciendo desaparecer los paquetes, es decir, el tipo de contratos en los que los propietarios se hacían cargo de este costo para evitar sorpresas desagradables. Cada vez más volvemos al esquema en que el inquilino tiene que asumir las expensas, lo que hace que tengan mejor posibilidad de colocación las unidades nuevas o mejor ubicadas y de expensas menores o razonables, dice Walenten.

● Se flexibilizan las condiciones de contratación. Con tal de alquilar a alguien que parece confiable, los propietarios no dudan en pedir menos adelantos y garantías. Antes se pedían garantías de Capital Federal y un depósito de 2 meses, además del mes de alquiler por adelantado. Ahora se ha comenzado a aceptar sólo un mes de depósito y garantes de otros distritos, agrega el directivo.

● Las unidades chicas son las más demandadas, razón por la cual sus precios se mantienen más sostenidos, especialmente en los casos de departamentos ubicados en zonas universitarias o con acceso al subte, que son los más solicitados.

En materia de precios, los contratos se están renovando con aumentos promedio del 10 al 15% y un sistema de subas escalonadas cada seis meses o un año, que no sigue la inflación proyectada o la actual, porque este mercado tiene su propia dinámica y se rige por simple ley de oferta y demanda, apunta Pepe.

Pero Altgelt agrega otro factor que está empezando a tener incidencia: En su gran mayoría los inquilinos son asalariados y son sus propias limitaciones las que ayudan a ponerle límites a la actualización de precios, en alusión a la fuerte erosión que los persistentes ajustes en servicios tienen sobre los ingresos de la clase media.

El mercado de alquileres en la Capital Federal.

Entrevista realizada por Nelson Castro a Nestor Walenten en Radio Mitre.

Facilidades para alquilar en Capital Federal.

Entrevista realizada a Nestor Walenten en el programa Bien arriba, Radio 10.

Situación del Mercado Inmobiliario.

Entrevista realizada al presidente de la Cámra Inmobiliaria Argentina, Nestor Walenten, en Radio Concepto.

El Mercado Locativo en la Ciudad.

Entrevista en el Programa Economía XXI de Radio Millenium.

De la mano de los sectores ‘top‘, la venta de inmuebles creció 41% en mayo.

El segmento de propiedades más caras duplicó su participación en el mercado. Subieron las ventas en sectores medio-altos y cayó en los más bajos .

El mercado inmobiliario continúa dando muestras de su recuperación, aunque durante mayo lo hizo en forma explosiva. De acuerdo con las últimas cifras divulgadas por el Colegio de Escribanos de Buenos Aires, correspondientes a mayo, la compra-venta de inmuebles mostró en aquel mes un crecimiento del 41% contra el mismo lapso de 2009.

Otro síntoma que muestra el empuje del sector es la evolución de los montos involucrados en las operaciones. El relevamiento sostiene que, en este punto, se dio entre mayo de este año y el mismo mes de 2009 un crecimiento nada menos que del 91,7 por ciento, aunque en esto mucho tiene que ver que se comenzaron a entregar a sus dueños departamentos caros, que estaban en construcción.

El Colegio de Escribanos de Buenos Aires dijo que en mayo se firmaron 5.165 operaciones, que involucraron un volumen de 1.908 millones de pesos.

El presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CAI), Néstor Walenten, analizó este buen momento. “Sin lugar a dudas manifiestan la tendencia de recuperación paulatina del sector. Esto es algo que se evidencia desde principios de año”, señaló Walenten.

Pero si bien los datos que arroja el estudio son interesantes y está claro que evidencian una curva ascendente, lo cierto es que no se puede perder de vista que la comparación se realiza contra un lapso del primer semestre de 2009, uno de los de peor comportamiento de los últimos tiempos, y donde la crisis financiera internacional hizo estragos. “No hay que olvidar que, como producto de la crisis, las cifras del primer semestre de 2009 fueron muy bajas”, analizó Walenten.

Jorge Toselli, titular de JT Inmobiliaria, opinó en el mismo sentido, y manifestó que “la recuperación existe, de eso no hay dudas. Pero no perdamos de vista que partimos de un piso muy bajo como fue el primer semestre de 2009. La segunda parte del año, en cambio, fue mejor, aunque tampoco demasiado”. En cuanto al promedio de las transacciones realizadas, el Colegio de Escribanos indicó que rozó los u$s 90.748, un 29,9% por encima del monto medio de mayo del año pasado.

Otro de los datos más destacables del trabajo es que el mapa de los compradores de inmuebles locales está mutando.

En mayo pasado, el segmento de compradores por hasta

$ 150.000 (el más bajo de la muestra) representaba un 42% del total del mercado, mientras que hoy sufrió un marcado retroceso, a tal punto que hoy representa apenas un 26% del total de las operaciones concretadas.

En el otro extremo aparecen las propiedades más caras, aquellas que cuestan más de 900.000 pesos. En mayo de 2009 este segmento ocupaba apenas un 3% de las compra-ventas. Hoy este grupo está lejos de ocupar las primeras posiciones, aunque duplicó su participación, y hoy se queda con el 6% de las operaciones concretadas.

En tanto, también se observan cambios en los segmentos medios y medio-altos. Así, las compras que involucraron entre $ 150.000 y $ 250.000 comprendieron al 30% del total, contra el 28% de mayo del año pasado. En los inmuebles destinados a sectores medio-altos de la sociedad la variación es fuerte. Las operaciones de entre $ 250.000 y $ 900.000 representaron en mayo último un 38% del total operado, mientras que en igual mes de 2009 se quedaron con 27% del total. “Estas cifras indican que no sólo están demandados los departamentos de uno o dos dormitorios, sino los de dos y tres dormitorios”, indicó Walenten.

Datos publicados de nuestra actividad.



Entrevista realizada en Radio Palermo.