Actualidad del mercado inmobiliario: el pulso del sector en el primer trimestre del 2012. 21 de Marzo de 2012
Publicado en Ámbito Financiero, diario La Nación, Agencia TELAM y suplemento IECO del diario Clarín.
LA NACIÓN:
Pese a la caída en las ventas, las propiedades siguen subiendo
La caída en la demanda de inmuebles no llegó a los precios. A contramano de la cantidad de escrituras, que acumula dos bajas consecutivas en diciembre y enero, el valor de los departamentos usados en la Capital Federal siguió subiendo en la mayoría de los barrios porteños en el último trimestre.
De acuerdo con el relevamiento que realiza la consultora Reporte Inmobiliario desde hace siete años, tomando en cuenta el precio publicado en los departamentos de 2 y 3 ambientes de la Capital, las propiedades tuvieron alzas de hasta 10% en relación con la medición realizada en noviembre de 2011. La suba fue liderada por barrios que tradicionalmente no están entre los más caros de la ciudad, como Nueva Pompeya, Congreso y Agronomía, que en todos los casos tuvieron subas en el trimestre superiores al 10% en dólares. Las zonas más buscadas de la ciudad, como Recoleta, Palermo o Belgrano R, tuvieron aumentos sensiblemente menores, y en algunos casos muy puntuales, como San Telmo o Belgrano C, directamente se detectaron pequeñas bajas (inferiores al 1 por ciento).
 todos los casos, son los precios a los que se ofrecen las propiedades, es decir que la gran incógnita será saber si los valores de la oferta finalmente serán convalidados por la demanda. Igualmente, en Reporte Inmobiliario destacaron que siempre los relevamientos los realizan tomando en cuenta los precios pedidos por los dueños y no las cifras finales en las que se cierra la operación.
A pesar de que en promedio tuvieron subas inferiores a los de otras zonas de la ciudad, los barrios de la zona norte siguen liderando el ranking de la ciudad en materia de precios. Recoleta encabeza la lista con un valor promedio de 2575 dólares por metro cuadrado, tomando en cuenta siempre los departamentos usados. Un escalón más abajo se ubican Palermo (con un promedio de US$ 2485) y Barrio Norte (US$ 2365); en el relevamiento no está incluido Puerto Madero.
Pronósticos
Los aumentos en los precios de los inmuebles contrastan con lo que sucedió con la demanda de las propiedades en los últimos meses. A partir de la implementación de los nuevos controles en el mercado cambiario -que entraron en vigor en los primeros días de noviembre del año pasado- las ventas de inmuebles se resintieron en forma casi inmediata.
La primera baja se registró en diciembre, cuando el número de operaciones tuvo un descenso del 10,4%, y en enero la caída se profundizó hasta el 14,1%. La caída de enero fue la más pronunciada en casi dos años y medio, y de hecho para encontrar un descenso de esta magnitud hay que retrotraerse hasta octubre de 2009, cuando en plena crisis financiera internacional las ventas de inmuebles habían registrado una baja del 24,4 por ciento.
Tomando en cuenta los últimos datos sobre el número de escrituraciones, es difícil encontrar una lógica para la suba del último trimestre, aunque hay que tener en cuenta que puede haber cierta inercia que trae el mercado, con una dinámica de actualización casi constante de los precios, señaló José Rozados, director de Reporte Inmobiliario.
Desde la Cámara Inmobiliaria Argentina se mostraron más cautos y señalaron que en la medida en que la tendencia a la baja de las ventas se prolongue durante los próximos meses los precios también tenderán a ceder. Hay barrios que estaban un poco más atrasados y por lo tanto se pueden estar reacomodando en materia de precios, pero si se mantiene este escenario con una demanda más restringida, lo más probable es que los valores de las propiedades se mantengan estables durante los próximos meses, sin subas ni bajas, precisó Néstor Walenten, presidente de la entidad.
AMBITO FINANCIERO
Señal preocupante: venta de inmuebles caería un 15%
Los operadores inmobiliarios proyectan una caída cercana al 15% en la venta de propiedades, producto de los controles cambiarios y el freno en la economía. Aun así, los precios de los inmuebles se mantienen en general estables o con un pequeño aumento, debido al ajuste que se produce en los nuevos emprendimientos que se ven afectados por la inflación en el costo de la construcción y en la mano de obra.
«Las complicaciones en la compra de dólares ya tuvieron su impacto en el mercado inmobiliario. Lo que hoy se está viendo en mayor medida es el entorpecimiento que genera en toda la economía la restricción para importar todo tipo de artículos. Las líneas de montaje están afectadas en todos los rubros, se genera menos riqueza y se frenan las inversiones también en ladrillos», explicó a este diario Néstor Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina. Indicó que por estas razones en el primer trimestre del año, la baja que se producirá en las operaciones se ubicará entre el 10% y el 15%, con respecto al mismo período del año anterior.
Algunos datos al respecto ya confirman esta tendencia. Según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, el año empezó con una caída abrupta del 14,1% en las operaciones de compraventa en enero, con respecto al mismo mes del año pasado. Pero esta baja no parece tener correlación con un comportamiento de precios. En la Capital Federal, los valores de las propiedades continúan en alza, tanto en el mercado de los usados como en los departamentos a estrenar.
El precio promedio del metro cuadrado de unidades de dos y tres ambientes se ubica hoy en u$s 1.617, mientras que un año atrás se encontraba en u$s 1.560, según el último informe de Reporte Inmobiliario. Este incremento del 4% es muy diferente del alza que se registra en los nuevos emprendimientos. Para el caso de los departamentos a estrenar, cada ciudad y barrio muestran subas distintas. Pero por ejemplo, el metro cuadrado en la zona de Palermo se paga en promedio $ 3.220, lo que implica un aumento del 29% con respecto al año anterior.
La suba en las propiedades que salen a la venta está directamente relacionada con el aumento que se registró durante la obra en el costo de la construcción, los salarios y la incidencia de los terrenos. El aumento del costo de la construcción (materiales y mano de obra) según el índice que elabora la Cámara de la Construcción, fue del 0,6% en febrero con respecto a enero, y en el primer bimestre del año acumula un alza del 4,9%. La incidencia del terreno por metro construible supera los u$s 1.000. En lugares como Barrio Norte es de u$s 1.010.
Igualmente, el impacto de la inflación en este mercado no perjudica solamente a los desarrolladores, sino que, sumado a la falta de crédito afecta a las familias de clase media y de menores recursos. Esto se observa en los montos de las propiedades que se están vendiendo este año. A principios de 2011, los inmuebles de menos de $ 250.000 llegaban casi a la mitad de las operaciones concretadas en la Capital Federal. Hoy, ese tipo de unidades representa el 35% del total vendido en la Ciudad.
DIARIO CLARIN
AGENCIA TELAM:
Los desarrolladores inmobiliarios confían en que el sector mejorará en los próximos meses
Los desarrolladores inmobiliarios confían en que el sector mostrará una respuesta positiva a lo largo de los próximos meses, a partir de la premisa de que el ladrillo es un refugio de valor para los inversores, tras la ralentización que mostró el sector en la primer parte del año.
El titular de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), Néstor Walenten, dijo a Télam que en los dos primeros meses del año la actividad de compraventa disminuyó con relación al mismo período de 2011.
Si hablamos del primer trimestre de este año y lo comparamos con el mismo período del año anterior, la merma es significativa, producto de las nuevas reglamentaciones cambiarias dispuestas por la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP), explicó el directivo.
El mercado inmobiliario se maneja en dólares y en general las compraventas son encadenadas, es decir que el que vende un inmueble lo hace para comprar otro, dijo Walenten.
En contrapartida, el peso como moneda se ha aceptado en los fideicomisos de construcción, porque sirven para comprar materiales o pagar sueldos, ejemplificó.
Afirmó que en el primer trimestre los precios de los inmuebles se mantuvieron y consideró que ante una eventual disminución de la demanda o habría motivo para que los valores aumenten.
El Colegio de Escribanos porteño informó que en enero último se registró una baja en la cantidad de escrituras del 14,1 por la Ciudad de Buenos Aires se produjo una caída de 27,6 por ciento en los permisos de construcción gestionados.
No obstante, y ante la ausencia de alternativas de inversión, se sigue viendo al ladrillo como un refugio de valor, por eso se siguen construyendo inmuebles pequeños en zonas de fácil acceso que se convierten en productos de rápida canalización para los inversores.
El 40 por ciento de lo que se construye son monoambientes, dijo Walenten.
El desarrollador Gustavo Ortolá admitió que durante el primer trimestre de este año hubo menor movimiento en el sector inmobiliario porque la gente está analizando la situación, toma distancia y ve cómo evoluciona, dijo al referirse a las restricciones cambiarias dispuestas por el Gobierno.
Tenemos una visión optimista porque confiamos que la actividad se retomará en los próximos meses, expresó y explicó que uestro negocio se mueve en función de las economías regionales.
En abril entrarán divisas por la venta de soja. Con las lluvias de febrero y marzo los efectos de ls sequía fueron menores. Esos ingresos del campo se volcarán a inversión inmobiliaria, aseguró.
Los que reciben flujos de dinero son siempre los mismos, dijo al referirse al sector agropecuario y opinó que habría que implementar un mecanismo para que los créditos hipotecarios lleguen a la clase media y activen esa demanda.
Al consultársele si el constructor se tiene que adaptar a la demanda para poder vender o puede ofrecer productos nuevos, Ortolá dijo que hay que adaptarse a la demanda pero también tener un actitud innovadora para ganar. Hay que sorprender a la demanda con productos diferenciados. Buscar nichos. Construir cerca de la demanda.
Este ejemplo de oferta innovadora se dio en el barrio de Almagro, cerca del Hospital Italiano, donde se construyeron una serie de monoambientes destinados a consultorios médicos o bien departamentos para familiares de los pacientes internados.
Para Mario Gómez, de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, durante el primer trimestre el mercado estuvo frenado pero es difícil con los números de tres meses trazar tendencias para el resto del año.
En marzo ya se evidencia que la gente empieza a ver un poco de más movimiento. Hay una tendencia clara hacia productos inmobiliarios pequeños, bien ubicados, en el área de influencia del subte, con alternativas que permitan acceder a pequeños inversores, con cuotas accesibles. Son los productos más líquidos para vender,
los más fáciles para alquilar, describió Gómez.
A pesar de la baja de actividad los precios de los inmuebles se mantuvieron, coincidió Ortolá con Walenten. La caída de actividad no repercute en la baja de precios, porque al decaer la oferta, al construirse menos, hay menos productos para elegir y los valores se mantienen, explicó.
Dijo que los pequeños desarrolladores en general se adaptan a la demanda y sólo aquellos que tienen una gran espalda financiera se atraven a hacer un marketing de oferta para vender productos distintos.
Para el consultor Damián Tabakman, no obstante la caída del primer trimestre, el sector se va acomodando y retonificando, en una perspectiva moderadamente optimista, basada en que el ladrillo es el único refugio de valor.
Este año la construcción se adaptará a la demanda, esa será la tendencia. Productos destinados a clase media no son los que van a aparecer este año”, adelantó
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